商品房认购书它是不是房屋买卖合同?很多人对这个问题都有疑惑,现在南京房产纠纷律师告诉大家,商品房认购书是开发商要求购房者签订的约定类似预购的协议,由于它是由开发商制定的,所以根本不是房屋买卖合同,所以在这个问题有容易走进开发商设置的陷阱里面,比如房地产开发商或者购房人拒绝按照认购书约定签订商品房预售合同,该如何处理呢?下面是关于商品房认购书违约责任的认识.
一旦房地产开发商违反认购书而拒绝订立商品房预售合同,并违反预约将认购书中约定的房屋出卖给第三人,在房价上涨时,其就会从中获取额外的利益,而该利益的获得可以说是违法所得.
根据任何人不得从其自身的不法行为中获得利益的法理,显然违约方利益的获得与该法理相违背.而绝大多数认购书只规定定金条款,没有对违约责任及其计算方法予以明确约定.而此时违约方给相对方造成的损失,主要还是房屋价格上涨或下跌所产生的差价.
因此,仅仅用定金罚则是无法弥补守约方损失的.如果司法实践中仅仅按照定金罚则处理该类行为,不仅无法弥补守约方的损失,也会在客观上不能有效制约违反认购书的恶意行为,不利于鼓励诚信交易秩序的建立.
根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,从预期利益的角度出发,在一方当事人违反认购书的情形下,应当就违约方的违约行为给相对方造成预期利益的损失进行赔偿,但鉴于双方仅处于预约阶段,购房者未全额支付对价,从利益平衡和公平原则出发,违约方应该就相对方的机会损失进行赔偿.
对于具体的赔偿标准,因法律和相关司法解释均未作出明确规定,法官可行使自由裁量权,从制裁违约和平衡利益出发,综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素,酌情作出判定.
更多关于商品房认购协议的法律性质问题：
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定,当事人签订认购书性质应为预约合同.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条及《商品房销售管理办法》第十六条的规定,认购合同具备以下内容,方能认定为商品房买卖合同：
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项.